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Notizie

MUTUI – RASSEGNA STAMPA

Famiglie. Il nuovo Euribor potrebbe diventare troppo volatile: per i prestiti-casa è auspicabile prendere come riferimento le medie mensili e non un valore giornaliero

Per i mutui il rischio è che il tasso oscilli troppo

Euribor è una parola che gli italiani continuano inevitabilmente ad accostare ai mutui variabili, che nonostante la spiccata preferenza accordata negli ultimi mesi ai prodotti a tasso fisso rappresentano pur sempre i due terzi dei prestiti immobiliari al momento in mano alle famiglie del nostro Paese. Certo, ormai da qualche anno il parametro che serve a determinare il valore di ciascuna rata mese dopo mese non fa parlare più di sé, se non per il fatto di aver raggiunto un valore addirittura negativo.
Molti però non avranno dimenticato quel periodo in cui, ormai quasi dieci anni fa, la situazione era completamente capovolta e gli sbalzi di volatilità (soprattutto al rialzo come quelli successivi alla crisi 
subprime e al crack Lehman) misero in seria difficoltà un significativo numero di debitori nei confronti delle banche. Proprio per questo una riforma del processo di calcolo dell’Euribor che in teoria potrebbe comportare oscillazioni del tasso forse superiori a quanto si sia visto con il precedente metodo, come si sottolinea nell’articolo che apre questa pagina, non è cosa che faccia dormire sonni tranquilli.
Oggi per la verità il grafico dell’Euribor somiglia a un encefalogramma piatto, e di volatilità ne vedremo probabilmente poca anche nel prossimo futuro, visto che la rimozione dello stimolo monetario del piano Draghi (che ha contribuito al crollo sottozero dei suoi valori) avverrà a un ritmo estremamente graduale e per vedere il primo rialzo dei tassi da parte della Bce occorrerà attendere almeno la seconda metà del 2019. Ma la durata di un mutuo è per definizione pluridecennale, quindi si dovrà mettere pure in conto un ritorno a situazioni di mercato più «normali» rispetto alla situazione attuale artificialmente creata dalla liquidità immessa dalle Banche centrali: fasi dettate dal ciclo economico che, per definizione, sono necessariamente più movimentate.
Al di là dell’eterno dilemma fra fisso e variabile, che in linea di massima non dovrebbe essere influenzato dal metodo di calcolo del tasso, il suggerimento degli operatori sarebbe di orientarsi verso un prodotto che determina la rata rilevando il parametro di riferimento (Euribor, ma anche Irs) non sulla base di una singolo valore giornaliero, ma su una media di periodo, mensile o addirittura trimestrale. «Questo permetterebbe sia di ridurre le potenziali oscillazioni di una rata, sia di prevedere in modo migliore, per quanto possibile, il suo andamento nel breve termine», conferma Roberto Anedda, direttore marketing del broker MutuiOnline.it.
In fin dei conti anche lo stesso mutuo variabile agganciato al tasso Bce, ora caduto pressoché nel dimenticatoio, era stato creato quasi dieci anni fa proprio per limitare al minimo le brutte sorprese legate all’Euribor. Il problema però è che la maggior parte dei prestiti casa a tasso variabile presenti al momento sul mercato italiano continua a calcolare la rata prendendo un singolo valore del discusso parametro, in genere il primo o l’ultimo di un mese: lo fanno per esempio 13 dei 21 (cioè il 62%) prodotti disponibili sulla piattaforma MutuiOnline, un campione piuttosto significativo di banche visto che rappresenta oltre l’80% dell’erogato su scala nazionale.
Potrebbe apparire una questione di dettagli, a maggior ragione se si pensa all’andamento recente dell’Euribor, ma il «diavolo» spesso si nasconde proprio in questi particolari. Basta infatti confrontare i valori massimi e minimi raggiunti dal «vecchio» Euribor in ciascun mese dal 1999 in poi con la media registrata nel corrispondente periodo per scoprire che le cose non sono sempre filate via lisce come negli ultimi anni condizionati dal 
quantitative easing.
Nel periodo successivo al fallimento di Lehman Brothers, come si nota nel grafico sopra, la differenza fra media mensile e valore massimo ha anche oltrepassato il punto percentuale. E non si tratta certo di uno scarto di poco conto, se si pensa che per un mutuo medio da 120mila euro comporta una spesa aggiuntiva per interessi di quasi 60 euro mensili ai danni di chi ha avuto la «sfortuna» di vedersi fissare la rata proprio nel giorno del picco del tasso. Si può legittimamente obiettare che nel lunghissimo periodo che caratterizza la durata di un prestito immobiliare le coincidenze sfavorevoli tendono a compensarsi con quelle favorevoli, così come avviene per i cicli economici al rialzo e al ribasso. Ma la volatilità eccessiva che non giova a nessuno e che può creare grossi grattacapi alle famiglie si potrebbe evitare con poco.
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Maximilian Cellino

L’OBIETTIVO Evitare la volatilità è importante: su un mutuo da 120mila euro, la rata sale anche di 60 euro se viene fissata nel giorno di massimo

RASSEGNA STAMPA – CAMBIAMENTI

LE NOVITÀ IN ARRIVO 

Come cambiano le detrazioni in base all’anno in cui viene sostenuta la spesa
RISTRUTTURAZIONI
Il disegno di legge di Bilancio 2018 proroga di un anno la detrazione Irpef del 50% “standard” sui lavori edilizi indicati all’articolo 16-bis del Tuir, che altrimenti tornerebbe al 36 per cento.
2017: detrazione 50%, spesa massima 96mila euro
2018: bonus confermato
ACQUISTO ARREDI

Prevista la conferma della detrazione sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe non inferiore alla A+), abbinata alla detrazione Irpef del 50% relativa a lavori edilizi.
2017: detrazione 50%, spesa 10mila euro, purché abbinata a lavori avviati dal 2016
2018: bonus confermato, ma i lavori devono essere iniziati dal 1° gennaio 2017
BONUS GIARDINI
Il Ddl di Bilancio introduce per il 2018 una detrazione Irpef per la sistemazione a verde di terrazzi e balconi o la realizzazione di coperture e giardini pensili. La detrazione spetta anche per opere su parti comuni condominiali, oltre che per la manutenzione e la progettazione.
2017: nessuna detrazione (a meno che i lavori non siano già agevolati con il 50% “standard” es. recinzioni per la sicurezza)
2018: 36% su una spesa massima di 5mila euro

SISMABONUS
Resta identico il sismabonus per edifici in zona sismica 1, 2 e 3. Saranno agevolati rispettivamente al 70 e all’80% gli interventi di messa in sicurezza che portano al miglioramento di una o due classi di rischio sismico. In caso di investimenti su parti comuni di un edificio si incassa uno sconto fiscale extra del 5 per cento.
2017: detrazione minima del 70% su una spesa massima di 96mila euro
2018: bonus confermato
ECOBONUS
Il Ddl di Bilancio prolunga fino al 31 dicembre 2018 l’ecobonus Irpef e Ires su singole unità e quello per schermature solari e generatori a biomasse (altrimenti in scadenza a fine 2017), lasciando invariata la scadenza dell’ecobonus per i lavori su parti comuni (31 dicembre 2021). Prevista anche l’introduzione di un fondo di garanzia per i prestiti bancari. Viene rimodulata, però, la detrazione di alcuni interventi, sia in condominio che su singole unità.
Nel dettaglio:
– cambio di finestre comprensive di infissi
2017: 65% su una spesa massima di 92.307,69 euro
2018: 50% su una spesa massima di 120mila euro (in alternativa, si può far confluire la spesa nel plafond del 50% sul recupero edilizio entro il massima di 96mila euro senza pratica all’Enea)
– cambio di caldaie con impianti a condensazione o installazione di impianti alimentati a biomasse
2017: 65% su una spesa massima di 46.153,85 euro
2018: 50% su una spesa massima di 60mila euro (anche in questo caso, in alternativa, si può far confluire la spesa nel bonus ristrutturazioni “standard”)
– acquisto e posa in opera di schermature solari
2017: 65% su una spesa massima di 92.307,69 euro
2018: 50% su una spesa massima di 120mila euro
– altri interventi agevolati con l’ecobonus : riqualificazione globale, interventi sull’involucro, pannelli solari per acqua calda, pompe di calore
2017: detrazione del 65% che sale al 70 o 75% per interventi “pesanti” in condominio (es. capotto termico), con tetti di spesa differenziati
2018: bonus confermati

RASSEGNA STAMPA – BONUS

Lavori in casa, chi perde con la manovra

Sconti in calo dal 2018 per finestre, caldaie e tende solari – Cantieri da accelerare per evitare la stretta

Partiamo da un caso reale. Il proprietario di un appartamento ha appena ricevuto un preventivo di 4mila euro per la sostituzione di una portafinestra e due finestre comprensive di infissi, valido 90 giorni. Se esegue i lavori (e li paga con bonifico) entro fine anno, avrà una detrazione fiscale di 2.600 euro (il 65%), da dividere in dieci rate annuali da 260 euro; se aspetta fino all’anno prossimo, dovrà accontentarsi di 2mila euro (il 50%).
Puntuale come ogni anno, il disegno di legge di Bilancio rimette mano ai bonus fiscali sui lavori edilizi. Proroghe, modifiche, nuove detrazioni. Un pacchetto di novità destinate a entrare in vigore il 1° gennaio 2018, che impongono a tanti proprietari immobiliari di valutare con attenzione se conviene accelerare (o rinviare) interventi già programmati, o magari solo immaginati. Il tutto con l’incertezza legata a un testo – quello del Ddl di Bilancio – che potrebbe ancora essere modificato dal Parlamento, con conseguente rinvio del momento in cui i contribuenti avranno un quadro certo della normativa.
Diciamo subito che per i privati (persone fisiche) la data chiave è quella di effettuazione del bonifico “parlante” (o di utilizzo del bancomat e della carta di credito per il bonus mobili). Quindi, se il proprietario del bilocale che deve cambiare pagasse l’acconto quest’anno e il saldo nel 2018, avrebbe detrazioni diverse in base al momento di esecuzione del bonifico. E, naturalmente, pagando quest’anno inizierebbe a scontare la detrazione dall’Irpef già nel modello Redditi o 730 presentato nel 2018.
Attenzione, però, a un aspetto delicato. Il Ddl di Bilancio 2018 prevede la riduzione dal 65 al 50% dell’ecobonus per il cambio delle finestre, la sostituzione delle caldaie con impianti a condensanzione e l’installazione di schermature solari. In questi casi – a parità di percentuale detraibile – il proprietario potrebbe scegliere di sfruttare il 50% “standard” anziché l’ecobonus, evitando così la pratica con l’Enea (e anche i requisiti prestazionali ora richiesti per beneficiare dell’ecobonus, ad esempio in termini di trasmittanza termica per le finestre). Ma non bisogna dimenticare che, anche se sarà ridotto al 50%, l’ecobonus manterrà un plafond di spesa dedicato, che anzi – per come è scritta la norma di legge – si alzerà (si veda la scheda in pagina): quindi chi userà il 50% “verde” non intaccherà i 96mila euro di spesa massima agevolabile con il 50% “standard”.
Oltre che per massimizzare le detrazioni e anticiparne l’uso in dichiarazione dei redditi, può esserci anche un altro motivo per accelerare gli interventi. Nel prorogare il bonus mobili al 2018, il Ddl di Bilancio lo condiziona al fatto che i lavori edilizi cui viene abbinato siano avviati dal 2017. Perciò, chi ha iniziato le opere l’anno scorso e compra gli arredi l’anno prossimo, sarà tagliato fuori, a meno di avviare un “nuovo” cantiere. Con l’avvertenza che, come in passato, il bonus mobili non è mai abbinabile all’ecobonus.

RASSEGNA STAMPA – RICORSO IPOTECA

Cassazione. Impugnazione senza la precedente opposizione

Ricorso sull’ipoteca anche dopo il preavviso

L’iscrizione ipotecaria può essere impugnata anche se in precedenza non è stato presentato ricorso contro la comunicazione di preavviso della misura cautelare. Quest’ultima, infatti, non rientra esplicitamente nell’elenco degli atti impugnabili nel contenzioso tributario, con la conseguenza che la sua opposizione ha natura facoltativa e non preclusiva dell’eventuale successivo ricorso contro l’ipoteca. A fornire questa interpretazione è la Cassazione con l’ordinanza 26129/2017 depositata ieri.
L’iter processuale
Un contribuente ha impugnato contro l’agente della riscossione l’iscrizione ipotecaria per crediti tributari erariali.
La commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso. La Ctr a cui si è appellato il contribuente ha confermato la decisione osservando che, in realtà, il ricorso introduttivo si doveva considerare inammissibile in quanto il contribuente avrebbe dovuto impugnare precedentemente il preavviso della medesima ipoteca trattandosi di atto autonomamente ricorribile. Non avendo proceduto in tal senso il ricorso contro la successiva ipoteca si doveva ritenere inammissibile.
Il contribuente si è rivolto così in Cassazione che invece ha accolto l’impugnazione.
La decisione
In particolare, secondo i giudici di legittimità, nel contenzioso tributario l’impugnazione da parte del contribuente di un atto, che ha natura impositiva, non espressamente indicato nell’articolo 19 del Dlgs 546/1992 rappresenta una facoltà e non un onere.
Il mancato esercizio di tale facoltà non preclude la possibilità di impugnazione dell’atto successivo. Di conseguenza la decisione della Ctr è errata perché ha sostenuto la preclusività della mancata impugnazione del preavviso di iscrizione ipotecaria.
Tale atto sicuramente deve essere emesso e quindi sotto il profilo procedurale ha natura obbligatoria, ma non rientra nell’elenco contenuto nell’articolo 19 del Dlgs 546/1992.
Quindi la sua impugnazione rappresenta una mera facoltà per il contribuente e, nel caso in cui non venga esercitata, non può costituire una preclusione per la presentazione del ricorso contro la successiva ipoteca, che quindi deve ritenersi pienamente legittimo.
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Laura Ambrosi

I NEGOZI E LE SPESE COMUNI

Servizi comuni. Eccezioni ammesse solo se previste nei regolamenti condominiali

I negozi non sfuggono alle spese

Molto spesso i proprietari dei negozi e di tutte le unità immobiliari con accesso diretto alla strada suppongono che le spese di ristrutturazione dell’androne e delle scale non li riguardino e quindi di essere esclusi dal loro riparto. E invece non è così (lo dicono praticamente tutte le sentenze della Cassazione): anche loro devono pagarle, così come quelle per il portiere, perché conta la destinazione potenziale dei beni all’uso comune e non il loro effettivo utilizzo da parte di ciascun condòmino.
Infatti nelle sentenze si afferma che, in mancanza di una diversa e specifica convenzione, si deve accertare se le spese si riferiscono a 
parti e a servizi comuniche costituiscono elementi necessari per l’esistenza del fabbricato e che, in tal caso, anche i titolari dei negozi devono contribuire (Cassazione, sentenza 9986/2017).
Ai condòmini, tuttavia, è consentito stipulare un 
accordo (o inserire nel regolamento condominiale contrattuale una apposita clausola) per escludere dalla partecipazione a specifiche spese comuni i proprietari dei negozi o anche dei garages.
L’androne e le scale di un edificio sono comuni anche ai proprietari dei locali terranei con 
accesso diretto alla strada, (Cassazione sentenza 761/1979). Quindi anche i proprietari dei negozi devono partecipare (magari stabilendo una misura ridotta di contribuzione in considerazione della minore utilità che viene acquisita da essi) alle spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione delle scale (Cassazione, sentenza 15444/2007) e dell’androne, perché servono per accedere alla portineria, al tetto o al lastrico solare .
Regola analoga viene applicata anche alle spese relative al servizio di 
portierato(Cassazione sentenza 12298/2003), perché, se il regolamento condominiale non contiene una diversa previsione, il servizio di portierato viene svolto nell’interesse comune di tutti i condomini, compresi i proprietari dei negozi e dei magazzini posti sulla pubblica via, anche se, nella misura della contribuzione dovuta da questi ultimi, si può tenere conto del loro eventuale minore interesse al godimento del servizio (Cassazione sentenza 2622/1968). Ma se il regolamento le indica tra quelle di carattere generale devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’articolo 1123 del Codice civile in proporzione al valore della proprietà di ciascuno e non è configurabile una deroga solo perché esiste una tabella, allegata al regolamento, per ripartire di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti (Cassazione sentenza 5081/1990).
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Ettore Ditta

RISCALDAMENTO – TERMOVALVOLE

Riscaldamento. Nel consuntivo si deve applicare la nuova ripartizione, altrimenti si rischiano sanzioni

Termovalvole, tabelle da rifare

Si usa la norma Uni 10200, salvo squilibri di consumo superiori al 50%

Dopo l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, potrebbe essere obbligatorio cambiare la tabella millesimale del riscaldamento.
Quest’ultima serve unicamente per la ripartizione delle seguenti spese di utilizzo: a) dispersioni di calore dalle tubatura comuni (la cosìddetta quota fissa); b) manutenzio ne ordinaria; c) energia elettrica; d) ove presente, il terzo responsabile. La tabella del riscaldamento non deve essere invece utilizzata per la ripartizione delle spese riferite alla 
manutenzione straordinaria o alla sostituzione del generatore di calore (fatta salva, ovviamente, la diversa disposizione contenuta nei regolamenti aventi natura contrattuale, approvati ed accettati, cioè, da tutti i condomini).
È 
obbligatorio redigere e approvare la nuova tabella millesimale quando per la ripartizione della spesa del riscaldamento viene fatto ricorso alla norma Uni 10200 (al momento è in vigore la versione del 2015; la norma è però in corso di revisione da parte Comitato Termotecnico Italiano e dovrebbe vedere la luce nel 2018). Lo impone la norma tecnica stessa, richiamata dal Dlgs 102/2014 articolo 9, comma 5, lettera d). Attenzione, però: nei casi in cui una relazione asseverata dovesse attestare che vi sono differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari superiori al 50%, è possibile anche utilizzare la precedente tabella millesimale per ripartire le spese sopra indicate.
Per la determinazione dei nuovi valori millesimali è necessario preventivamente
calcolare il fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari. Il professionista abilitato deve fare ricorso alla norma tecnica Uni Ts 11300 che, però, deve essere coordinata con le disposizioni di legge in materia di formazione delle tabelle millesimali.
Il tecnico, quindi, nel calcolare il fabbisogno, deve considerare solo le parti comuni e le eventuali modifiche alle stesse (ad esempio cappotti esterni, coibentazioni del tetto o del sottotetto se comune). Non potranno essere invece considerate le migliorie apportate all’interno delle singole unità immobiliari quali, ad esempio, la sostituzione degli infissi con doppi vetri o i cappotti interni.
Trova infatti applicazione l’articolo 68, comma 2, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile: nell’accertamento dei valori millesimali non si tiene conto, tra l’altro, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
La nuova tabella e i criteri di ripartizione di cui alla norma Uni 10200 devono essere approvati con la 
maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (articolo 26, comma 5 della legge 10/1991). Se l’assemblea non delibera, ciascun condòmino può rivolgersi al Tribunale in volontaria giurisdizione (articolo 1105 del Codice civile) e ottenere un ordine di adempiere.
Il legislatore, al capoverso dell’articolo 9, comma 5, del Dlgs 102/2014, ritiene che la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare, e la suddivisione delle spese del riscaldamento in base ai criteri previsti dalla legge, favoriscano il contenimento dei consumi energetici. La norma ha quindi carattere imperativo e
non può essere derogata nè da una delibera assembleare né da un regolamento avente natura contrattuale. L’articolo 1418 del Codice civile sanziona con la nullità i contratti o le singole clausole contrarie a norme imperative.
La 
mancata applicazione dei criteri di ripartizione previsti dalla legge espone il condòmino (articolo 16 del Dlgs 102/2014), alla sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro e a provvedere ai lavori entro 45 giorni.
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Edoardo Riccio

LE DEROGHE L’obbligo di contabilizzazione ha carattere di norma imperativa e non è derogabile neppure dal regolamento contrattuale

RASSEGNA STAMPA – LA TARI

Tributi locali. Lo stop ai rincari nel 2018 non riguarda anche l’imposta di soggiorno – Niente Imu/Tasi per gli inagibili nelle aree terremotate

Per la Tari niente blocco degli aumenti

Proroga a tutto il 2018 dell’esenzione Imu/Tasi per gli immobili inagibili ubicati nelle zone terremotate e estensione di un ulteriore anno del blocco degli aumenti dei tributi comunali, con alcune eccezioni. Il disegno di legge di bilancio 2018 contiene alcune prevedibili misure che riguardano le entrate dei comuni.
In base all’articolo 8, comma 3, del Dl 74/2012, le unità immobiliari ubicate nelle zone colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio 2012, se dichiarate inagibili, sono esenti da imposte patrimoniali fino alla ricostruzione e agibilità delle stesse e comunque non oltre il 31 dicembre 2014. Quest’ultimo termine è stato più volte prorogato da disposizioni di legge fino al 2017. Nel Ddl di bilancio 2018 si prevede una ulteriore proroga per l’anno prossimo. Sarebbe a questo punto opportuno sopprimere del tutto qualsiasi scadenza temporale e disporre il ripristino della tassazione solo dopo che gli immobili sono di nuovi atti all’uso.
L’altra disposizione annunciata riguarda l’estensione al 2018 del blocco dei tributi comunali, disposta per la prima volta per l’anno 2016. In particolare, la previsione riguarda le sole entrate tributarie, con espressa eccezione della Tari, che invece resta liberamente manovrabile. Ne consegue pertanto che può essere aumentato, ad esempio, il Cosap, nei comuni in cui sostituisce la Tosap, mentre il canone di autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari, sostitutivo dell’imposta sulla pubblicità, avendo natura tributaria, è soggetto al vincolo.
Vale ricordare al riguardo che secondo le Faq delle Finanze il divieto in esame non è aggirabile, ad esempio, incrementando talune aliquote Imu e riducendone altre, al fine di mantenere un certo equilibrio nella pressione fiscale complessiva. In tale eventualità, infatti, sempre secondo le Finanze, il contribuente sarebbe legittimato a disapplicare le aliquote maggiorate e a tener conto di quelle ridotte. Rientra ugualmente nel blocco la revoca di eventuali agevolazioni adottate a livello locale. Si pensi ad esempio all’assimilazione all’abitazione principale delle case in proprietà di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero.
Con riferimento alla Tari, si ricorda che dal 2018, in assenza di modifiche, perde efficacia la facoltà del Comune di derogare i limiti minimi e massimi dei coefficienti di produttività dei rifiuti (Dpr 158/1999), sino alla soglia del 50 per cento. Inoltre, sempre a decorrere dall’anno prossimo, i comuni dovrebbero tener conto dei fabbisogni standard nella elaborazione del piano economico finanziario.
Un discorso a parte deve essere fatto con riferimento all’imposta di soggiorno. Ai sensi dell’articolo 4 del Dl 50/2017, «a decorrere dal 2017» i comuni possono istituire il tributo o deliberare aumenti delle relative tariffe. Ne deriva che, in assenza di una espressa e specifica disposizione contraria, l’imposta di soggiorno deve ritenersi esclusa dal blocco dei tributi. Tanto, in ragione della evidente specialità della previsione.
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Luigi Lovecchio

TRIBUNALE

LA SENTENZA 

01 La revocatoria
Il Tribunale di Arezzo conferma che l’atto di destinazione ex articolo 2645-ter del Codice civile compiuto in pregiudizio del creditore è passibile di revocatoria.
02 L’atto
L’atto di destinazione crea una separazione patrimoniale che rende impossibile il soddisfacimento del creditore anteriore e ne pregiudica le ragioni, salvo che il debitore provi la disponibilità di altri beni.
03 ragioni del creditore
Il creditore munito di titolo esecutivo e pregiudicato dall’atto di destinazione a titolo gratuito successivo al suo credito, può procedere direttamente all’esecuzione forzata, se trascrive il pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell’atto di destinazione 

TRIBUNALE

Tribunale di Arezzo. La separazione patrimoniale non può compromettere, consapevolmente, i diritti del creditore

Atto di destinazione revocabile

Con un titolo valido è possibile procedere all’esecuzione forzata dei beni

L’atto di destinazione (articolo 2645-ter del Codice civile) compiuto in pregiudizio del creditore è passibile di revocatoria.
Questo il principio dettato dal Tribunale di Arezzo con la sentenza del 24 agosto scorso, n. 966/2017, nel solco della sentenza della Corte di appello di Bologna del 10 agosto 2017, n. 1845/2017 (si veda «Il Sole 24 Ore» del 26 ottobre).
Una madre, cui era stato notificato un decreto ingiuntivo nel 2009, opposto ma confermato con sentenza del febbraio 2014, con atto trascritto a maggio 2014, aveva destinato un immobile di sua proprietà (l’unico, a quanto consta) a favore della figlia minore. Gli interessi perseguiti (in sé ritenuti meritevoli di tutela) erano garantire alla minore un’abitazione, nonché il mantenimento, l’istruzione e il sostegno fino al raggiungimento della sua indipendenza economica ma non oltre il trentatreesimo anno di età. Una destinazione “pura”, non accompagnata da un trasferimento della proprietà.
Il giudice aretino riscontra tutte e quattro le condizioni richieste dell’articolo 2901 del Codice civile: un credito non contestato e un atto di disposizione del debitore. Tal è qualsiasi atto idoneo a incidere sul patrimonio del debitore, sia dal punto di vista quantitativo, sia dal punto di vista qualitativo. La terza condizione è il pregiudizio alle ragioni del creditore. I beni destinati possono costituire oggetto di esecuzione solo per debiti contratti per lo scopo. Il vincolo rende più difficile, se non impossibile, al creditore l’esazione del proprio credito. La convenuta avrebbe dovuto dimostrare la disponibilità di ulteriori beni idonei al soddisfacimento del creditore, ma tale prova è mancata. La quarta condizione è relativa alla consapevolezza del debitore di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore. La prova può essere data per presunzioni e il Tribunale di Arezzo ha ritenuto sufficiente la specifica dinamica temporale. L’atto di destinazione era infatti di poco successivo a un precedente giudizio che aveva visto vittorioso il creditore revocante, con formazione di un titolo esecutivo in suo favore: tanto è bastato per ritenere l’atto di destinazione intenzionalmente diretto a sottrarsi a un’azione esecutiva prossima.
Vincolo dunque inefficace nei confronti del creditore procedente, con condanna della debitrice alle spese.
Si conferma, così, una presunzione giurisprudenziale di frode, che, dal 27 giugno 2015, è diventata una presunzione legale. L’articolo 2929-bis del Codice civile, introdotto dal Dl 83/2015, consente oggi al creditore, munito di titolo esecutivo e pregiudicato da un atto di destinazione a titolo gratuito successivo al sorgere del credito, di procedere direttamente a esecuzione forzata, se trascrive il pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell’atto di destinazione. Il debitore può opporsi provando che l’atto non ha arrecato pregiudizio o che egli non ha avuto conoscenza del pregiudizio. La regola ci dice che nessuno può compiere liberalità a spese dei propri creditori. La bilancia dà prevalenza all’interesse del creditore sull’interesse del debitore. Ma c’è interesse e interesse. La legge 112/2016 sul “dopo di noi”, ad esempio, fertilizza l’idea che i trust, i contratti di affidamento fiduciario e gli atti di destinazione in favore di persone con disabilità, adeguati allo scopo e proporzionati al patrimonio del debitore, hanno un altro peso, anche valoriale.
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Angelo Di Sapio
Daniele Muritano

RASSEGNA STAMPA – COMPRAVENDITA

Il neo condòmino 
manda la «stipula» 
Il condòmino può dare notizia all’amministratore di condominio del trasferimento di un diritto (compravendita di un’unità immobiliare), oltre che inviando copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la «dichiarazione di avvenuta stipula» rilasciata dal notaio rogante, purché risulti provvista di tutte le indicazioni utili. Lo afferma il Garante della privacy

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