SEDE PROVINCIALE DI GENOVA 
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Notizie

EQUO COMPENSO – RASSEGNA STAMPA

Decreto fiscale. Così i professionisti si difendono anche dalle clausole vessatorie nei rapporti con banche, assicurazioni, grandi imprese e pubbliche amministrazioni

Equo compenso, due anni per fare ricorso

Il termine decorre dall’entrata in vigore della legge di conversione: sono compresi i contratti in corso

Il termine di 24 mesi a disposizione dei professionisti per chiedere al giudice l’annullamento delle presunte clausole vessatorie o l’adeguamento del presunto compenso non equo decorre dall’entrata in vigore delle nuove norme. È questa una delle novità della disciplina dell’equo compenso, che aggiorna i rapporti tra professionisti e clienti “forti”, contenuta nel decreto fiscale ora all’esame della Camera dopo aver avuto il primo ok del Senato.
La norma
In base al nuovo articolo 13-bis, comma 9, della legge 247/2012, l’azione diretta alla dichiarazione di nullità delle clausole vessatorie contenute nelle convenzioni stipulate tra avvocati e imprese «è proposta, a pena di decadenza, entro ventiquattro mesi dalla data di sottoscrizione delle convenzioni medesime».
Il comma 10 dello stesso articolo 13-bis dispone quindi che il giudice, se accerta «la non equità del compenso e la vessatorietà di una clausola», dichiara la nullità di quest’ultima e determina il compenso dell’avvocato in base ai parametri previsti da decreto del ministro della Giustizia.
Il decreto fiscale non chiarisce se la norma che prevede il ricorso al giudice per far valere la nullità riguardi anche i contratti in corso. Si deve, quindi, aver riferimento al principio generale di irretroattività delle leggi, che impedisce l’applicazione di una nuova disciplina non solo ai rapporti giuridici già esauriti al momento dell’entrata in vigore di una legge, ma anche a quelli sorti anteriormente e ancora in vita. Regola, questa (che si fonda sul principio della certezza del diritto), ribadita dalla Cassazione con la sentenza 10436/2002, pronunciata in un giudizio in cui era in discussione l’efficacia temporale della normativa sulle clausole vessatorie, introdotta nel Codice civile dalla legge 52/1996.
Le clausole vessatorie
In generale, si considerano vessatorie, ai fini di quanto disposto dall’articolo 13-bis, le clausole contenute nelle convenzioni unilateralmente predisposte da clienti “forti” (banche e assicurazioni), che determinano, «anche in ragione della non equità del compenso pattuito, un significativo squilibrio contrattuale a carico dell’avvocato».
In ogni caso, sono vessatorie, «salvo che siano state oggetto di specifica trattativa e approvazione», le clausole che impongono all’avvocato di anticipare le spese della controversia, rinunciare al rimborso delle spese o accettare termini di pagamento superiori a sessanta giorni dalla data della richiesta. O, ancora, quelle che permettono al cliente di rifiutare la forma scritta degli elementi essenziali dell’accordo, modificare unilateralmente le condizioni del contratto o pretendere prestazioni aggiuntive a titolo gratuito; queste ultime due clausole sono sempre considerate vessatorie, a prescindere da trattativa e approvazione.
I soggetti interessati
Le nuove regole nascono a tutela, innanzitutto, degli avvocati. La legge di conversione del decreto fiscale estende quindi le disposizioni dell’articolo 13-bis della legge 247/2012 alle prestazioni rese dai professionisti di cui all’articolo 1 della legge 81/2017, e cioè alle attività relative a rapporti di lavoro autonomo previsti dal Codice civile. Con un monito finale alla Pa, che è chiamata a garantire l’equo compenso a tutti i soggetti a cui conferisca incarichi professionali.
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Antonino Porracciolo

OBBLIGHI FISCALI – RASSEGNA STAMPA

Obblighi fiscali. L’amministratore deve tenere conto di quanto pattuito nel rogito e comunicarlo alle Entrate

Detrazione al venditore nella precompilata

Il panorama degli interventi agevolati (recupero edilizio, risparmio energetico, antisismica) disciplinati dall’articolo 16 bis del Dpr 917/86 interessa spesso le parti comuni dell’edificio e le norme istitutive, inizialmente, avevano previsto delle modalità rigide. Ma ora la norma è diventata sempre più snella e ha concesso la possibilità di detrazione a una platea di soggetti che, in luogo del proprietario, avevano sostenuto la spesa individuandoli come titolati al diritto della relativa detrazione.
Tale evoluzione ha interessato anche le compravendite. Infatti per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente a meno che non intervenga, all’atto della compravendita, accordo diverso tra le parti.
Ma cosa possiamo intendere per accordo diverso tra le parti? Nello specifico chi vende un’unità immobiliare in un condominio che ha fatto eseguire lavori oggetto di detrazione può decidere, per le più svariate ragioni, di continuare a utilizzare tale credito senza far trasferire la fruizione all’acquirente spesso per motivi che sono stati anche oggetto della trattativa economica.
Il venditore, al rogito, deve avere cura di indicare nell’atto di compravendita che intende riservarsi il diritto alla detrazione in modo da consentirne l’esatta individuazione degli interventi sia per oggetto che per importo (per i lavori di cui alla delibera del ….. , che interessavano gli interventi di ….., per un importo complessivo di Euro ….., per le residue n. X rate).
Dopo l’inserimento di questa clausola il venditore deve dare, con solerzia, attuazione a quanto disposto dall’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, comma 5, ricordando che «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto» e, nel caso in esame, possiamo aggiungere che tale obbligo è essenziale anche al fine di rendere note le specifiche pattuizioni in ordine al non trasferito diritto di detrazione.
L’amministratore dovrà pertanto, all’interno dell’adempimento connesso alla dichiarazione dei redditi precompilata, nella comunicazione all’agenzia delle Entrate di cui all’articolo 2 del decreto Dm 1° dicembre 2016, per l’individuazione del soggetto beneficiario della detrazione utilizzerà nel campo “Codice fiscale del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” il codice fiscale del venditore, e nel campo “Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” verrà inserito il codice 2 “Altro soggetto comunicato all’amministratore dal proprietario”.
L’amministratore di condominio sarà tenuto ad adempiere a quanto previsto, avendo il venditore ottemperato ai disposti civilistici. Si suggerisce di segnalare tale opzione in maniera evidente con una nota accompagnatoria alla notifica dell’atto di compravendita inviando la stessa, per conoscenza, anche al nuovo proprietario.
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Antonio Pazonzi

LA TRATTATIVA Se il compratore spesso pretende il saldo delle spese straordinarie, anche di rate future, il venditore può evitare di perdere il bonus

BONIFICI ISTANTANEI

Parte la «rivoluzione» dei bonifici istantanei

Al via le operazioni in tempo reale: trasferimento in 10 secondi di somme fino a 15mila euro fra le banche aderenti

La rivoluzione è finalmente iniziata. Da ieri – come da programma – è infatti divenuto operativo il sistema del servizio Sepa Instant Credit Transfert (Stc Inst), ossia un sistema paneruopeo di pagamenti in tempo reale. In altre parole, sarà possibile effettuare un pagamento tramite bonifico in tempo reale (meno di 10 secondi), 24 ore su 24 e per 365 giorni all’anno; il tutto con una notifica immediata che conferma il buon esito della transazione, senza possibilità di revoca e con la disponibilità immediata del denaro sul conto del beneficiario. Inizialmente sarà possibile effettuare trasferimenti di denaro per un massimo di 15mila euro, limite che potrebbe essere alzato nel prossimo futuro. Il tutto viene gestito dalla piattaforma RT1 di Eba Clearing, sviluppata dall’italiana SIA, leader europeo nella progettazione, realizzazione e gestione di infrastrutture e servizi tecnologici nelle aree, appunto, dei pagamenti.
Eba Clearing, provider di infrastrutture di pagamento controllato da 52 delle maggiori banche operanti in Europa, ha infatti annunciato ieri l’avvio del servizio, al quale hanno per ora aderito 17 banche di otto Paesi europee, di cui tre italiane, Intesa Sanpaolo, UniCredit e Banca Sella. Nel giro di un anno si prevede che almeno altri 500 Psps (ossia fornitori di servizi di pagamenti) aderiranno all’iniziativa. Con vantaggi concreti per aziende e privati.
Chiaramente il servizio è appena partito e per la sua piena operatività sarà necessario attendere qualche mese. Le banche infatti dovranno aggiornare i propri sistemi operativi, assicurarsi la connettività, testare il prodotto. Intesa Sanpaolo, per esempio, ha reso disponibile il servizio solo per alcuni clienti, ma nel giro di poche settimane prevede che gran parte della clientela possa essere abilitata. «La macchina è pronta, ma serve gradualità», ha commentato ieri un portavoce dell’istituto. E i prezzi sono contenuti: 60 centesimi in più rispetto al costo (1 euro) di un bonifico tradizionale (chiaramente effettuato online).
L’inziativa è nata qualche anno fa e si è concretizzata nel febbraio del 2017, quando Eba Clearing e SIA firmarono una lettera di intenti per la realizzazione di una infrastruttura tecnologica pan-europea proprio per gli instant payments. All’inizio di quest’anno poi a Milano Eba Clearing e SIA annunciarono la prima fase di test assieme a 28 banche europee in vista del debutto ufficiale programmato proprio per il 21 novembre.
Proprio per assistere le banche e gli altri Psps, ieri l’azienda italiana ha lanciato un nuovo prodotto, SIA EasyWay. Si tratta di una piattaforma digitale che consente di gestire a livello europeo sull’infrastruttura RT1 i pagamenti istantanei nonchè tutti gli altri strumenti di pagamento e incasso Sepa, l’Area unica dei pagamenti in euro. SIA EasyWay, tramite la rete SIAnet (che garantisce collegamenti sicuri e ultraveloci), fornisce infatti l’accesso a RT1 ed è predisposta anche per connettere tutte le altre Automated clearing house europee e le future piattaforme di pagamenti istantanei.
Insomma, l’instant payment è ormai una realtà ed è stata resa possibile anche dal lavoro di SIA, un azienda tutta italiana di emanazione bancaria, controllata indirettamente da Cdp, partecipata da Poste Italiane e guidata da Massimo Arrighetti. Un settore in rapidissima espansione che ogni giorno vede nascere un nuovo player. Giusto ieri è stata presentata un’altra piattaforma, anch’essa italiana, dedicata ai bonifici istantanei da parte di Nexi, leader dei pagamenti digitali in Italia, che prevede il regolamento nel sistema di compensazione della Banca d’Italia Bi-Comp che è stato aperto a questa tipologia di operazione. La piattaforma di Nexi è stata sviluppata in conformità alle specifiche del nuovo schema “Sct inst” definite dall’European Payment Council a livello europeo, in partenza contemporanea in tutta Europa da ieri. E l’accordo con Eba Clearing consentirà l’interoperabilità con la piattaforma europea. Creval, banca pilota, oggi pomeriggio effettuerà i primi test, e verrà seguita da Banca Monte dei Paschi di Siena.
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Balduino Ceppetelli

L’AVVOCATO NON PUO’ ESSERE CAMBIATO

L’amministratore non può cambiare l’avvocato

Una sentenza della Corte d’appello di Milano dello scorso marzo richiama l’attenzione sul tema sempre insidioso della legittimazione dell’amministratore e, in particolare, sulla ratifica da parte dell’assemblea delle iniziative giudiziali da lui autonomamente promosse, ratifica necessaria nelle materie fuori dalla sua sfera di competenza: per la Corte occorre la ratifica dell’assemblea quando il nome dell’avvocato incaricato dall’amministratore per un contenzioso è diverso da quello della delibera iniziale.
In linea generale, mentre dal lato passivo la legittimazione dell’amministratore non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell’edificio (con il solo obbligo di rilevanza interna di informare con tempestività l’assemblea), dal lato attivo l’amministratore è legittimato ad agire in rappresentanza del condominio senza autorizzazione assembleare solo nei limiti delle sue attribuzioni in base all’articolo 1130 del Codice civile.
Al di fuori delle materie di sua competenza – e la distinzione tra i due ambiti non è sempre agevole – l’amministratore deve sempre essere autorizzato dall’assemblea, in caso anche dopo l’avvio della causa, se per ragioni di urgenza o di tempestività della costituzione non sia stato possibile convocare in tempo utile l’assemblea. Il difetto di rappresentanza dell’amministratore può infatti essere sanato da una delibera assembleare di ratifica, con efficacia retroattiva. Se peraltro tale difetto è rilevato d’ufficio, il giudice (articolo 182 del Codice di procedura civile) deve assegnare un termine per la regolarizzazione.
La Corte d’Appello di Milano, nell’ambito di una controversia ritenuta estranea alle competenze proprie dell’amministratore, ha dichiarato inammissibile l’impugnazione proposta dal condominio proprio sulla base di una interpretazione formale della delibera di ratifica, considerata inidonea per errore nell’indicazione del legale incaricato. L’amministratore, come deciso dall’assemblea, aveva conferito la procura iniziale, per il primo grado di giudizio, all’avvocato P.N. ma, per proseguire il giudizio in appello, mentre l’assemblea aveva confermato lo stesso legale, l’amministratore aveva deciso di conferire il mandato all’avvocato I.B..
Per la Corte, dunque, l’assemblea non aveva mai autorizzato l’amministratore a nominare l’avvocato I.B.. Tale vizio non è stato ritenuto sanabile con l’assegnazione di un termine per la regolarizzazione, ai sensi dell’articolo 182 del Codice di procedura civile in quanto, secondo la Corte, la procura alle liti può essere conferita con effetti retroattivi solo nei limiti di cui all’articolo 125 dello stesso codice; e inoltre perché se il rilievo del vizio in sede di legittimità proviene non dal Giudice ma dalla controparte sorge un immediato onere di sanatoria (Cassazione sentenza delle Sezioni unite 4248/2016).
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Antonella Giraudi

ANATOCISMO BANCARIO – RASSEGNA STAMPA

Banche. Il provvedimento dell’Antitrust

Non sanzionabile l’anatocismo applicato fino a settembre 2016

L’Antitrust ha comunicato (si veda «Il Sole 24 Ore» del 18 novembre) di aver sanzionato tre banche per pratiche commerciali scorrette nell’acquisizione, da clienti consumatori, di autorizzazioni preventive all’addebito degli interessi esigibili. Ma non per aver applicato l’anatocismo dal 2014 fino al 30 settembre 2016, prima quindi dell’entrata in vigore (1° ottobre dello stesso anno) delle disposizioni attuative dell’articolo 120, comma 2, del Tub, emanate il 3 agosto 2016 con decreto del ministero dell’Economia per conto del Cicr. Entrambi i comportamenti sono stati oggetto dei procedimenti istruttori attivati dall’Agcm (Autorità garante della concorrenza e del mercato), anche se il comunicato stampa dell’Antitrust diffuso il 17 novembre si limita ad illustrare le motivazioni delle sanzioni comminate.
Considerato che l’anatocismo bancario (vale a dire il calcolo degli interessi sugli interessi da parte delle banche) è possibile dal 1° ottobre 2016 soltanto se il cliente autorizza preventivamente l’addebito annuale in conto degli interessi (esigibili il 1° marzo dell’anno successivo), alle banche è stata addebitata una condotta scorretta, in base agli articoli 24 e 25 del Codice del consumo, nell’acquisire le autorizzazioni preventive, in quanto finalizzata a limitare la libertà di scelta del consumatore. Di fatto, presentando il rilascio dell’autorizzazione come modus operandi ordinario e attuando comportamenti coercitivi in svariati modi, dalle pressioni alla firma di moduli personalizzati privi di opzioni, fino alla predisposizione di pop-up internet vincolanti. Oppure, enfatizzando il rischio di segnalazioni ai sistemi di informazioni creditizie, ma omettendo di informare i clienti che l’addebito in conto degli interessi, in caso di sconfinamento o scoperture, comporta di solito l’applicazione di peggiori condizioni economiche, come la commissione di istruttoria veloce e un maggior tasso debitore extra-fido.
Per l’istruttoria l’Agcm ha richiesto anche il parere all’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni, la quale, valutando le specifiche modalità utilizzate tramite internet per l’acquisizione dei consensi, ha convenuto trattarsi di uno strumento idoneo ad influenzare significativamente la pratica scorretta.
Come precisato nei tre provvedimenti (PS10790, PS10791 e PS10792), l’Agcm ha chiesto il parere di Banca d’Italia con riferimento alla capitalizzazione degli interessi debitori effettuata dalle banche dal 2014 fino al settembre 2016. L’Autorità di via Nazionale, nel parere rilasciato il 19 ottobre, ha precisato che gli intermediari erano tenuti ad applicare il divieto di anatocismo, al più tardi, con riferimento agli interessi maturati a partire dal 1° ottobre 2016. Ha inoltre sottolineato come nel valutare la condotta posta in essere dagli intermediari si debba considerare la complessità del quadro normativo di riferimento, l’eterogeneità delle posizioni assunte anche dalla giurisprudenza e le concrete difficoltà applicative della norma in assenza delle previste disposizioni attuative. Tali motivazioni sono state fatte proprie dall’Antitrust che, per tale comportamento indagato, ha riconosciuto che l’addebito di interessi anatocistici fino al 30 settembre 2016 non costituisce una pratica commerciale scorretta.
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Adriano Melchiori

RASSEGNA STAMPA – ABUSO EDILIZIO

Giurisprudenza. Il passaggio obbligato resta quello dell’ordinanza di abbattimento anche a distanza di anni

Piccoli abusi, rischio demolizione

Individuati dai giudici i casi di parziale difformità «sanabili» con sanzione

Di fronte a un abuso edilizio neanche il trascorrere del tempo può bastare a scongiurare la demolizione. In via generale, infatti, tutti gli interventi edilizi di un certo rilievo realizzati abusivamente sono destinatari di un provvedimento sanzionatorio di rimozione o di demolizione, che può intervenire anche a distanza di molti anni dall’esecuzione. Ciò in quanto, come affermato dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato, con la sentenza del 17 ottobre scorso, n. 8 «non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può in alcun modo legittimare». Inoltre, prosegue la pronuncia, si prescinde dalla responsabilità dell’attuale proprietario dell’immobile, potendosi applicare la sanzione demolitoria «anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato».
Sempre il Consiglio di Stato, con la sentenza 1484/2017, ha ribadito che anche per gli abusi minori, quali gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia, l’articolo 34 del Tu edilizia (Dpr 380/2001) prevede in via generale la demolizione, a meno che questa non determini un pregiudizio per la parte eseguita in conformità, nel qual caso può essere applicata una sanzione pecuniaria.
La mancanza di una compiuta definizione normativa della categoria delle opere eseguite “in parziale difformità” ha indotto il legislatore a fissare una soglia di rilevanza minima di queste variazioni, per cui in base al comma 2-ter non costituiscono illecito edilizio le «violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali».
Oltre questa soglia, la parziale difformità si configura, secondo la sentenza, «quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera».
La casistica è molto varia e nel concetto di difformità parziale sono stati fatti rientrare «gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza» (Tar Campania-Napoli, sezione II, sentenza 2931/2017), nonché i modesti aumenti di altezza di piano rispetto alla consistenza dell’edificio originariamente progettato e la diversa conformazione delle tramezzature interne (Tar Campania-Salerno, sezione I, 784/2017).
La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, viene denominata fiscalizzazione dell’abuso (Consiglio di Stato 1476/2017) e riguarda solo l’ipotesi di parziale difformità da un titolo abilitativo comunque ottenuto e non anche i casi in cui l’intervento sia stato eseguito in assenza del titolo. La giurisprudenza ne ha quindi escluso l’applicabilità nel caso di un ampliamento sine titulo di un manufatto pur legittimamente realizzato (Cassazione penale, III, 16548/2016).
L’applicazione della sanzione pecuniaria non avviene d’ufficio. Anche in presenza di un abuso minore, l’ingiunzione di demolizione costituisce la prima e obbligatoria fase del procedimento repressivo e la possibilità di fiscalizzare l’abuso viene valutata discrezionalmente dalla Pa nella successiva fase di esecuzione del procedimento sanzionatorio (Consiglio di stato, sezione VI, sentenza 2681/2017) e potrà essere accordata solo se l’interessato abbia fornito una «seria ed idonea dimostrazione del pregiudizio sulla struttura e sull’utilizzazione del bene residuo» (Tar Campania-Salerno, sezione II, 933/2017).
La giurisprudenza amministrativa (Tar Campania-Napoli, sezione II, sentenza 2966/2017), ha sottolineato la diversità delle previsioni contenute nell’articolo 36 del Tu rispetto a quelle dell’articolo 34, pur se entrambe hanno il fine di evitare la demolizione degli abusi. La prima norma regola il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria degli abusi, ma solo per interventi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia alla presentazione della domanda. La seconda condiziona l’applicazione della sanzione pecuniaria al fatto che la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, senza che valga il principio della doppia conformità.
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Pagina a cura di
Donato Antonucci

L’ULTIMA PRONUNCIA Secondo il Consiglio di Stato l’ingiunzione ad abbattere l’opera non conforme può arrivare dopo molti anni dalla sua realizzazione

RASSEGNA STAMPA – SENTENZE

LE PRONUNCE 

01 NULLAOSTA URBANISTICo
Ai fini della valutazione di parziale difformità dal permesso di costruire occorre tener conto del complesso edilizio risultante dalle opere via via realizzate. L’articolo 34 del Dpr 380/2001 si applica anche alle opere edilizie del tutto prive di abilitazione urbanistica, se sono compenetrate rispetto ad altri manufatti realizzati in base a regolare titolo abilitativo
Tar Molise Campobasso, sezione I, sentenza 24 maggio 2017, n. 192
02 ASSENZA TITOLO
L’articolo 34 del Dpr 380/2001 (fiscalizzazione dell’abuso, 
ndr) non è applicabile per le opere realizzate in assenza di titolo abilitativo e non già in parziale difformità da esso. La mera circostanza che le opere si risolvano nell’ampliamento di un’opera preesistente non rende, difatti, applicabile l’articolo in esame, che presuppone vengano in rilievo non due autonomi interventi edilizi di cui uno (pregresso) sorretto da permesso di costruire e l’altro (successivo) privo di esso.
Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 1° giugno 2016, n. 2325
03 AUMENTO CUBATURE
Il concetto di difformità parziale rispetto al permesso di costruire (articolo 34 Dpr 380/2001) si riferisce ad ipotesi tra le quali possono farsi rientrare gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza.
Tar Campania Napoli, sezione II, sentenza 1° giugno 2017, n. 2931 
04 ABUSI «fiscalizzati»
La regola, anche quando l’abuso edilizio consista nella semplice parziale difformità, è sempre la demolizione; a tale regola l’articolo 34, comma 2, pone un’eccezione, stabilendo che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pecuniaria. Si tratta di un’ipotesi particolare di sanatoria, denominata (di solito) fiscalizzazione dell’abuso
Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 30 marzo 2017, n. 1476 
05 NUOVO MANUFATTO
La possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, resta esclusa nel caso in cui le opere eseguite siano del tutto sprovviste del necessario assenso amministrativo.
Cassazione penale, sezione III, sentenza 16 giugno 2016, n. 16548
06 ORDINE DEMOLIZIONE
L’ordine di demolizione conseguente all’accertamento della natura abusiva delle opere edilizie è un atto dovuto e, in quanto tale, non deve essere preceduto dall’avviso ex articolo 7,legge 7 agosto 1990, n. 241, trattandosi di una misura sanzionatoria.
Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 5 giugno 2017, n. 2681 
07 PICCOLE MODIFICHE
È illegittima l’ordinanza di demolizione adottata ex articolo 31 Dpr 380/2001, nel caso in cui le difformità riscontrate dall’amministrazione comunale consistano in un modesto aumento di volume e di altezza di piano e in una diversa conformazione delle tramezzature interne.
Tar Campania Salerno, sezione I, 27 aprile 2017, n. 784
08 PREGIUDIZIO STRUTTURA
L’articolo 34, comma 2, Tu edilizia introduce una sanzione alternativa rispetto a quella demolitivo-restitutoria nel caso in cui la demolizione non possa avvenire senza incidere sulla stabilità dell’edificio nel suo complesso. La sanzione pecuniaria non configura ipotesi di sanatoria dell’abuso edilizio, ma contempera l’esigenza di ristabilire lo status quo ante con quella di assicurare la sicurezza pubblica.
Tar Campania Napoli, sezione VI, sentenza 3 maggio 2017, n. 2368 

RASSEGNA STAMPA – I BONUS

Fisco e immobili. Interpello dell’agenzia delle Entrate sull’applicazione della detrazione d’imposta per l’adeguamento antisismico

Il sisma bonus include le ristrutturazioni

Il tetto dei 96mila euro è unico per tutti gli interventi – Ripartizione in 5 anni

Detrazione ripartita esclusivamente in cinque anni, con limite di spesa unico (attualmente pari a 96mila euro per immobile) da considerarsi congiuntamente alle eventuali altre spese di recupero edilizio ma cumulabile con il limite autonomo previsto per la riqualificazione energetica. Sono queste alcune risposte fornite in tema di “sismabonus” dalla Direzione centrale normativa dell’agenzia delle Entrate a un interpello originariamente indirizzato alla direzione regionale dell’Emilia Romagna (prot. n. 954-1191/2017).
Il quadro normativo
In attesa che venga definita la legge di Bilancio 2018, la detrazione per interventi finalizzati a ridurre il rischio sismico è regolata dalla legge di Bilancio 2017 (legge 232/2016) che estende i vantaggi sino al 31 dicembre 2021. Tuttavia mancano i chiarimenti interpretativi, per cui i contribuenti interessati si affidano agli interpelli.
In base alla lettera i) del comma 1 dell’articolo 16-bis del Tuir risultano meritevoli della detrazione d’imposta (attualmente nella misura del 50 per cento su un importo di spesa non superiore a 96mila euro) gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, con riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente.
Ove riguardino i centri storici, i lavori devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
La ripartizione
Il primo quesito posto in sede di interpello riguarda la possibilità di ripartire la detrazione in dieci anni anziché in cinque (il minor periodo previsto dalla norma, se agevola i contribuenti con elevati redditi e, quindi, rilevanti carichi impositivi, penalizza quelli con redditi meno significativi, che rischierebbero di perdere buona parte del bonus). La risposta delle Entrate è negativa, in considerazione del testo letterale della norma.
I lavori 
Con il secondo quesito – a cui le Entrate rispondono positivamente – viene chiesto se, anche per questi interventi, possa valere quanto già chiarito dall’Agenzia in generale per i bonus edilizi, ossia che l’intervento di natura «superiore» (ad esempio lavori ristrutturazione) ha carattere assorbente rispetto a quelli di natura «inferiore» (ad esempio lavori di manutenzione ordinaria) realizzati contestualmente e strettamente necessari al completamento dell’opera (circolare n. 57/E/1998);
Il limite di spesa
Infine, in merito alla cumulabilità del limite di spesa con quelli fissati con riferimento ad altri interventi agevolati (ad esempio per il rifacimento dell’impianto idraulico o elettrico sul medesimo immobile), l’Agenzia sostiene che gli interventi di consolidamento antisismico non possano fruire di un autonomo limite di spesa, in quanto la norma fa rientrare questi interventi nell’ambito della lettera i) del comma 1 dell’articolo 16-bis Tuir. Tuttavia, questo vincolo non opera:
se in anni successivi sono effettuati interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione di quelli iniziati in anni precedenti (circolare 7/E/2017);
nei confronti dei limiti di spesa previsti per gli interventi di qualificazione energetica (articolo 1, commi 344 e seguenti, della legge 296/2006), i quali fruiscono di un bonus autonomo.
Secondo l’interpretazione restrittiva della Dre Emilia Romagna (risposta ad interpello prot. n. 909-345/2017, si veda il Sole 24 Ore del 1° agosto scorso) la detrazione per interventi antisismici non spetta in caso di demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, ma solo agendo sul consolidamento dell’edificio esistente, anche se l’intervento rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001.
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Giorgio Gavelli

LA PRECISAZIONE L’importo limite non opera se in anni successivi sono effettuati interventi autonomi

MUTUI – RASSEGNA STAMPA

Famiglie. Il nuovo Euribor potrebbe diventare troppo volatile: per i prestiti-casa è auspicabile prendere come riferimento le medie mensili e non un valore giornaliero

Per i mutui il rischio è che il tasso oscilli troppo

Euribor è una parola che gli italiani continuano inevitabilmente ad accostare ai mutui variabili, che nonostante la spiccata preferenza accordata negli ultimi mesi ai prodotti a tasso fisso rappresentano pur sempre i due terzi dei prestiti immobiliari al momento in mano alle famiglie del nostro Paese. Certo, ormai da qualche anno il parametro che serve a determinare il valore di ciascuna rata mese dopo mese non fa parlare più di sé, se non per il fatto di aver raggiunto un valore addirittura negativo.
Molti però non avranno dimenticato quel periodo in cui, ormai quasi dieci anni fa, la situazione era completamente capovolta e gli sbalzi di volatilità (soprattutto al rialzo come quelli successivi alla crisi 
subprime e al crack Lehman) misero in seria difficoltà un significativo numero di debitori nei confronti delle banche. Proprio per questo una riforma del processo di calcolo dell’Euribor che in teoria potrebbe comportare oscillazioni del tasso forse superiori a quanto si sia visto con il precedente metodo, come si sottolinea nell’articolo che apre questa pagina, non è cosa che faccia dormire sonni tranquilli.
Oggi per la verità il grafico dell’Euribor somiglia a un encefalogramma piatto, e di volatilità ne vedremo probabilmente poca anche nel prossimo futuro, visto che la rimozione dello stimolo monetario del piano Draghi (che ha contribuito al crollo sottozero dei suoi valori) avverrà a un ritmo estremamente graduale e per vedere il primo rialzo dei tassi da parte della Bce occorrerà attendere almeno la seconda metà del 2019. Ma la durata di un mutuo è per definizione pluridecennale, quindi si dovrà mettere pure in conto un ritorno a situazioni di mercato più «normali» rispetto alla situazione attuale artificialmente creata dalla liquidità immessa dalle Banche centrali: fasi dettate dal ciclo economico che, per definizione, sono necessariamente più movimentate.
Al di là dell’eterno dilemma fra fisso e variabile, che in linea di massima non dovrebbe essere influenzato dal metodo di calcolo del tasso, il suggerimento degli operatori sarebbe di orientarsi verso un prodotto che determina la rata rilevando il parametro di riferimento (Euribor, ma anche Irs) non sulla base di una singolo valore giornaliero, ma su una media di periodo, mensile o addirittura trimestrale. «Questo permetterebbe sia di ridurre le potenziali oscillazioni di una rata, sia di prevedere in modo migliore, per quanto possibile, il suo andamento nel breve termine», conferma Roberto Anedda, direttore marketing del broker MutuiOnline.it.
In fin dei conti anche lo stesso mutuo variabile agganciato al tasso Bce, ora caduto pressoché nel dimenticatoio, era stato creato quasi dieci anni fa proprio per limitare al minimo le brutte sorprese legate all’Euribor. Il problema però è che la maggior parte dei prestiti casa a tasso variabile presenti al momento sul mercato italiano continua a calcolare la rata prendendo un singolo valore del discusso parametro, in genere il primo o l’ultimo di un mese: lo fanno per esempio 13 dei 21 (cioè il 62%) prodotti disponibili sulla piattaforma MutuiOnline, un campione piuttosto significativo di banche visto che rappresenta oltre l’80% dell’erogato su scala nazionale.
Potrebbe apparire una questione di dettagli, a maggior ragione se si pensa all’andamento recente dell’Euribor, ma il «diavolo» spesso si nasconde proprio in questi particolari. Basta infatti confrontare i valori massimi e minimi raggiunti dal «vecchio» Euribor in ciascun mese dal 1999 in poi con la media registrata nel corrispondente periodo per scoprire che le cose non sono sempre filate via lisce come negli ultimi anni condizionati dal 
quantitative easing.
Nel periodo successivo al fallimento di Lehman Brothers, come si nota nel grafico sopra, la differenza fra media mensile e valore massimo ha anche oltrepassato il punto percentuale. E non si tratta certo di uno scarto di poco conto, se si pensa che per un mutuo medio da 120mila euro comporta una spesa aggiuntiva per interessi di quasi 60 euro mensili ai danni di chi ha avuto la «sfortuna» di vedersi fissare la rata proprio nel giorno del picco del tasso. Si può legittimamente obiettare che nel lunghissimo periodo che caratterizza la durata di un prestito immobiliare le coincidenze sfavorevoli tendono a compensarsi con quelle favorevoli, così come avviene per i cicli economici al rialzo e al ribasso. Ma la volatilità eccessiva che non giova a nessuno e che può creare grossi grattacapi alle famiglie si potrebbe evitare con poco.
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Maximilian Cellino

L’OBIETTIVO Evitare la volatilità è importante: su un mutuo da 120mila euro, la rata sale anche di 60 euro se viene fissata nel giorno di massimo

RASSEGNA STAMPA – CAMBIAMENTI

LE NOVITÀ IN ARRIVO 

Come cambiano le detrazioni in base all’anno in cui viene sostenuta la spesa
RISTRUTTURAZIONI
Il disegno di legge di Bilancio 2018 proroga di un anno la detrazione Irpef del 50% “standard” sui lavori edilizi indicati all’articolo 16-bis del Tuir, che altrimenti tornerebbe al 36 per cento.
2017: detrazione 50%, spesa massima 96mila euro
2018: bonus confermato
ACQUISTO ARREDI

Prevista la conferma della detrazione sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe non inferiore alla A+), abbinata alla detrazione Irpef del 50% relativa a lavori edilizi.
2017: detrazione 50%, spesa 10mila euro, purché abbinata a lavori avviati dal 2016
2018: bonus confermato, ma i lavori devono essere iniziati dal 1° gennaio 2017
BONUS GIARDINI
Il Ddl di Bilancio introduce per il 2018 una detrazione Irpef per la sistemazione a verde di terrazzi e balconi o la realizzazione di coperture e giardini pensili. La detrazione spetta anche per opere su parti comuni condominiali, oltre che per la manutenzione e la progettazione.
2017: nessuna detrazione (a meno che i lavori non siano già agevolati con il 50% “standard” es. recinzioni per la sicurezza)
2018: 36% su una spesa massima di 5mila euro

SISMABONUS
Resta identico il sismabonus per edifici in zona sismica 1, 2 e 3. Saranno agevolati rispettivamente al 70 e all’80% gli interventi di messa in sicurezza che portano al miglioramento di una o due classi di rischio sismico. In caso di investimenti su parti comuni di un edificio si incassa uno sconto fiscale extra del 5 per cento.
2017: detrazione minima del 70% su una spesa massima di 96mila euro
2018: bonus confermato
ECOBONUS
Il Ddl di Bilancio prolunga fino al 31 dicembre 2018 l’ecobonus Irpef e Ires su singole unità e quello per schermature solari e generatori a biomasse (altrimenti in scadenza a fine 2017), lasciando invariata la scadenza dell’ecobonus per i lavori su parti comuni (31 dicembre 2021). Prevista anche l’introduzione di un fondo di garanzia per i prestiti bancari. Viene rimodulata, però, la detrazione di alcuni interventi, sia in condominio che su singole unità.
Nel dettaglio:
– cambio di finestre comprensive di infissi
2017: 65% su una spesa massima di 92.307,69 euro
2018: 50% su una spesa massima di 120mila euro (in alternativa, si può far confluire la spesa nel plafond del 50% sul recupero edilizio entro il massima di 96mila euro senza pratica all’Enea)
– cambio di caldaie con impianti a condensazione o installazione di impianti alimentati a biomasse
2017: 65% su una spesa massima di 46.153,85 euro
2018: 50% su una spesa massima di 60mila euro (anche in questo caso, in alternativa, si può far confluire la spesa nel bonus ristrutturazioni “standard”)
– acquisto e posa in opera di schermature solari
2017: 65% su una spesa massima di 92.307,69 euro
2018: 50% su una spesa massima di 120mila euro
– altri interventi agevolati con l’ecobonus : riqualificazione globale, interventi sull’involucro, pannelli solari per acqua calda, pompe di calore
2017: detrazione del 65% che sale al 70 o 75% per interventi “pesanti” in condominio (es. capotto termico), con tetti di spesa differenziati
2018: bonus confermati

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